为什么这个手无寸土的二房东被估值160亿美元？

【IT时代网、创客100编译报道】3月10日，联合办公空间WeWork获得联想控股4.3亿美元融资;

3月13日，优客工场完成2亿人民币A+轮融资，估值近40亿人民币;

3月13日，氪空间与纳什空间宣布结为战略合作伙伴，氪空间以战略入股的形式参与纳什空间B轮融资……

这些消息这几天简直刷屏了，不少人唯恐天下不乱，纷纷猜想联合众创空间会不会取代孵化器?

想法有些危言耸听，毕竟孵化器相比联合办公空间有不可替代的优势。但这个名单上的WeWork引起了100君的注意，在100君的印象里，它不就是个中介吗?怎么会融了这么多钱?

100君找来了关于这家公司的资料。

WeWork刚刚又获得了4.3亿美元融资，估值160亿美元，高得离谱。

这家公司总融资额已达到14.3亿美元。在市值最高的私营公司名单上，这家公司仅位于Snapchat之后，超越了SpaceX,Pinterest,Dropbox,Theranos,Spotify,Lyft和Zenefits。

想想这些公司吧。Theranos正在重新启动测试，Zenefits是有史以来成长最快的企业，SpaceX正在鼓捣一些连NASA(美国航空航天局)都搞不明白的东西。

在这家公司市值达到100亿美元之后的几年，大家都在讨论WeWork。但坐在世界上最酷的办公室工作，在联合办公区租用一张办公桌并没有让我感到什么优越感。因为这个最新的消息和背后隐含的问题，我忍不住想知道到底是什么特别之处使得WeWork这么值钱?我的意思是，这个公司只有80个办公室和50,000名成员。

我们来谈谈WeWork是做什么的。

WeWork的运营方式

把WeWork看作一个办公室租赁中介。公司把房子租下来，弄得很漂亮。你需要漂亮的办公空间，他们把它租给你。他们做的基本就是这个。更具体地说，WeWork租赁房屋，整个楼层，以及所有他们弄到手的房产。请注意，WeWork实际上没有买下任何一丁点空间，他们只是从业主和物业手里租下空间并转租给其他人。说白了，就是个二房东。

好了，比如说WeWork在旧金山郊区买下了一块地皮(在这里它们已经有五个点)，然后给办公室装潢所有你想要的铃铛，哨子和装饰品。所有的“会员”可以享用这里的无线，办公桌，会议室，打印站，睡椅，点心，保管服务，接待区。这里看起来就像是一个典型的现代办公室，除了它并不生产任何产品，没有任何员工。

然后就是分割空间，按情况收费。

WeWork会员费是$45/月。如果你想租一张桌子，加上会员费，一天是$50。$350/月可以让你无限制地使用共享工作空间，但一个专门的办公桌将花费你$275到$600/月(根据不同的办公地点，要求等)。

BusinessInsider在WeWork的办公室

这里不仅只有创业者和个人。像美国运通，商业内幕和默克这样的大公司在这里都有办公室，大约有100多名员工在这里工作。他们让顾客先交一笔定金而不是签订5-10年的租约，这样就可以让租赁的员工感觉这里和传统办公室并没有什么区别。

凭什么WeWork价值160亿美元

如果你是一个没有办公室的自由职业者，支付$400/月让你走出家门，避免与那些在星巴克聚在一起的人，并有机会结识一些有趣的人，似乎是个不错的交易。对于这类人和不想被租约牵绊的公司，WeWork提供了一个简直棒呆了的服务。

但是万事不能十全十美。WeWork现在被定位为一个科技公司而不是房地产公司，这并不是件好事。

波士顿地产是全美最大的房地产上市公司，拥有47000000平方英尺的办公空间，市值180亿美元。相比总计拥有80间办公室的WeWork，拥有有形资产的波士顿地产市值稍微大一些。

高科技公司的收益均超过其他行业同类公司，因为高科技产品具有可扩展性，易测，以及(大部分)很容易赚钱。

决定公司价值的两个重要因素是：他们赚了多少钱(收入)，他们可以赚多少钱(倍数)。

市场份额小的传统行业或不可扩展的产品利润低(是收入的2到3倍)，而高科技要赚钱得多(收入的20到30倍)，因为他们会在某个点捞得一桶一桶的黄金。

比如，Instagram在盈利之前被脸书以10亿美元的价格收购，因为Instagram的用户互动率打破记录，很明显，脸书可以利用广告大赚一笔(他们现在正在这么做)。这就是人们谈论的“泡沫破裂”和流失的价值。

2015年WeWork获得4亿美元融资的时候，公司价值100亿美元，营收倍数为66.7倍，而像Airbnb和Dropbox这样的公司只有25倍上下。至少WeWork是这么对外宣布的。

不谈市值，WeWork创造了老牌的，稳定的公司，比如波士顿地产忽略的东西——“微型空间”的全新市场。会员制和定金是WeWork从消费者中赚钱的好方法，但是如果这个套现的方法不灵了怎么办?如果房地产商醒悟过来他们也需要建造共享空间之后，WeWork可能得寻找新的商业模式了。

WeWork正在测试“共享居住空间”的概念，从而有了WeLive的诞生。根据2014年WeWork投资人的一份融资演讲，这家公司计划到2018年WeLive要占收入的21%(6亿美元以上)。这是个大赌注，前提是他们真的可以重塑年轻人居住的方式，也许会有人为此买单。

全球主导

值得注意的是，WeWork最近获得的一轮融资，是由中国的两家公司投资，分别是弘毅投资及其母公司联想控股。弘毅投资计划帮助WeWork在中国着陆，为的没别的，就是看重这个项目能带给他们的美元。或者我想是人民币…..

WeWork现在在英国、加拿大、荷兰和德国都有国际办事处，随后在墨西哥、印度、韩国、中国、中国香港和澳大利亚等国家和地区也会开设。考虑到2020年时全球40%的劳动力将会是自由职业者，WeWork还可以舒服好多年。【责任编辑/荆玉珍】

来源：IT时代网

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